November 17, 2021

Разбираемся в рынке земли | Украина vs другие страны

С 1 июля 2021 года в Украине заработал рынок земли. Это значит, что мораторий отменён, и сельскохозяйственные земли стали предметом купли-продажи. #PRO_Одесса рассказывает, как работает земельная реформа в Украине, зачем она нужна, и как рынок земли устроен в других странах.

Одна из самых сложных реформ для любого государства — земельная. Во время такой реформы любое правительство столкнется с рядом противоречивых мнений и конфликтов на тему прав собственности. Не стоит забывать и о сложностях в создании необходимых технологий и инфраструктуры: подготовке реестров и кадастра, слежении за миллионами земельных участков. Несмотря на это, в 2021 году украинское правительство сделало большой шаг и открыло так называемый рынок земли.

Всего на территории Украины — свыше 60 млн гектаров земли: 70% этих гектаров (42,7 млн) являются землями сельскохозяйственного назначения. До вступления закона в силу, более 31 млн га земли находились в частной собственности, из которых почти 28 млн га — частные паи. Самому государству принадлежат более 10 млн га.

Сельское хозяйство в Украине ведут более 50 тысяч компаний на 21 млн гектаров земли. Стоит отметить, что в собственности компаний находятся только 1,5 млн, остальное — сдается в аренду. В Украине насчитываются примерно 70 агрохолдингов, но даже большинство из них работают на арендованных участках.

Как работал рынок земли в Украине до снятия моратория?

До 1 июля 2021 года почти 96% украинских земель сельскохозяйственного назначения находились под запретом продажи. Но легальные способы смены владельца всё же были.

Например, каждый гражданин Украины мог бесплатно передать землю в государственную или коммунальную собственность. Можно было заиметь землю, получив пай после расформирования колхозов, но это касалось только жителей сельской местности. Самое главное — землю можно было получить в наследство, подарок, или обменяться участком.

Именно последняя причина и спровоцировала «теневой рынок земли», в рамках которого появилось множество способов обойти закон. Владельцы земли могли: изменять предназначение сельхозземель; брать их в аренду на много лет, а затем продавать корпоративные права; через суд забирать земли уплатой за фиктивный долг; оформлять незаконные дарственные; участок в пару соток — обменять на участок в несколько гектаров с доплатой и так далее.

Кажется, о теневом рынке знали все. В 2019 году компания EOS Data Analytics вместе с Институтом космических исследований Национальной академии наук Украины выяснили, что в Украине фактически не учтены 4,3 млн га земли. Их слова косвенно подтвердил и президент Украины. В мае 2021 года Владимир Зеленский сообщил, что в стране незаконно присвоены около 5 млн гектаров госземли. Это, по словам президента, привело к потере налогов и отсутствию социальных гарантий для населения.

Кроме того, в Министерстве экономики заявили, что на теневом рынке Украина потеряла от 20 до 70 млрд грн.

Как работает земельная реформа в Украине и с чем её едят?

Возможность покупать и продавать сельскохозяйственные земельные участки официально появилась 1 июля 2021 года. До этого куплю-продажу ограничивал мораторий, действующий в Украине с 1992 года.

Законопроект о рынке земли парламент начал рассматривать в октябре 2019 года. В ноябре его приняли в первом чтении, но с четырьмя тысячами предложений и поправок. К марту 2020 года рассмотрели только половину из них, однако в ночь с 30 на 31 марта парламент 259 голосами поддержал законопроект № 2178-10 об обороте земель сельхозназначения в целом.

При этом, по результатам опроса социологической группы Рейтинг, до принятия закона 77% украинцев ответили, что такое решение должно приниматься на всеукраинском референдуме. И если бы его всё же решили провести, 66% проголосовали бы против.

На ряду с этим неоднократно под Верховной Радой и Офисом президента проходили протесты. Одно из их требований заключалось в том, что необходимо создать финансовые и кредитные возможности малому и среднему фермерству для покупки земли.

Протесты против рынка земли. Фото из открытых источников.

Земельную реформу разделили на этапы. С 1 июля 2021 года сельхозземли могут покупать только физические лица, обязательно — граждане Украины. До 2024 года нельзя купить более 100 гектаров в одни руки.

Второй этап стартует 1 января 2024 года. Юридические лица, которые созданы и зарегистрированы по закону Украины, а их учредители — только украинцы, тоже получат возможность купить землю. Также с 2024 года разрешат покупать до 10 тыс. гектаров.

Кроме того, не смогут купить землю иностранные компании и предприятия, бенефициаров которых установить невозможно (или они зарегистрированы в офшорных зонах). Банки не получат права покупать землю, но им разрешат владеть участком в рамках взыскания залога. Но эти участки банк обязан продать на торгах за два года.

В октябре 2021 года стало известно, что с момента запуска рынка земли в Украине средневзвешенная цена 1 га сельскохозяйственных земель составляет 34 248 грн. При сделке купли-продажи земли, стороны также выплачивают налоги: 6,5% (5% налога и 1,5% военного сбора) от суммы сделки.

«Прозорро.Продажи» начали проводить торги по аренде государственных и коммунальных земель сельскохозяйственного назначения, а также продажу и аренду земель несельскохозяйственного назначения.

К началу ноября в Украине продали более 70 тыс. гектаров земли. В Одесской области - 884,7 га. С начала работы рынка земли зарегистрировали уже более 40 тыс. сделок, однако это всё ещё небольшой процент.

PRO_Одесса обратилась за комментарием к двум разным владельцам сельскохозяйственных участков — в Николаевской и Херсонской областях. По словам фермеров, рынок не активизировался только из-за того, что цена на участок в Украине пока не является привлекательной для продажи. Более того, многие землевладельцы придерживают продажу, чтобы добиться повышения цены.

Хотим как в ЕС

Однако у рынка земли есть и политические мотивы. Такой закон был одним из требований Международного валютного фонда – основного кредитора страны. Всемирный банк считал земельную реформу «ключевой и неотложной для Украины», а Евросоюз выражал поддержку планам правительства.

«При открытии этого рынка важно установить гарантии, чтобы избежать чрезмерной концентрации земли в руках нескольких операторов, обеспечить справедливое отношение к владельцам небольших земель, желающих продать свои земельные участки, и гарантировать права активных мелких фермеров, желающих приобрести землю сельскохозяйственного назначения», – писала пресс-служба представительства ЕС в Украине в Facebook в ноябре 2019 года.

А как рынок земли работает в других странах?

До земельной реформы Украина была одной из шести стран мира, где официально действовал мораторий на продажу сельскохозяйственной земли. Соседями по этому списку тогда являлись Венесуэла, Северная Корея, Таджикистан, Конго и Куба.

Стоит отметить, что есть еще две известные страны, где на деле нет рынка земли. Это Беларусь и Израиль.

Технически, в Беларуси рынок земли есть, но 98% земель принадлежат государству. Гражданин Беларуси может приобрести землю для строительства жилой постройки или для фермерства, иностранцы же могут только арендовать.

Лукашенко против рынка земли в Украине. Источник: Сегодня

В Израиле большая часть сельхозземель — государственная, но это объясняется политическим и историческим факторами. Израиль является участником долгих и активных споров за территорию, а в таких условиях продавать сельскохозяйственные участки невыгодно. Потому что Израиль не хочет лишаться возможности в любой момент изъять землю для нужд военных.

Во многих странах рынок земли существует уже давно, но поговорим об особенностях и ценах. В США, Канаде и Бразилии цена за 1 гектар начинается от $10 тыс. В Европе цены сильно разнятся от страны — от €3-4 тыс. за 1 га в Эстонии, Хорватии, Словакии, Латвии и Литве до рекордных €130 тыс. за гектар на Канарских островах (Испания).

Из интересного. В Швейцарии практически вся земля находится в частной собственности и стоит около €70 тыс. за 1 га. При этом правительство не регулирует цену; для покупки земель необходимо гражданство ЕС, а смена целевого назначения участка после продажи запрещена.

В Нидерландах земля стоит около €65 тыс. за 1 га, почти 90% — в руках у «частников», и нет никаких ограничений на право распоряжаться участками. Покупателем может быть любой желающий.

В Великобритании один гектар будет стоить порядка €25 тыс. Ограничений по продаже земли иностранцам нет. Однако, даже в такой «продвинутой» стране, 18% земли не зарегистрированы с целью ухода от налогов. Также в Англии 90% сельскохозяйственных участков находятся у «частников», но по очень сложной схеме. Государству земля принадлежит номинально, люди имеют право владения по двум системам: Фрихолд (свободное владение, продажа и наследование) и Лизхолд (пользования участком по договору с фрихолдом сроком на 99 лет, с правом передачи третьим лицам на срок до 98 лет).

Практически в каждой стране Европы сделка купли-продажи земли облагается налогом. Налог варьируется от страны, но средний — около 5-6% от суммы сделки.

Украина - единственная страна, которая закрыла работающий рынок земли

А была ли в новейшей истории страна, которая закрывала работающий рынок земли? Эксперт по земельным вопросам Всемирного банка и преподаватель Киевской школы экономики Олег Нивьевский рассказал нам, что за последние 50 лет такой страной была только Украина.

«Если убрать из истории большевиков-коммунистов в 20-30-х годах, за всю современную историю я не знаю ни одного такого опыта», — отметил эксперт.

По его мнению, когда в истории Украины был период коллективизации, рынок земли практически перестал существовать.

«В Украине рынок земли снова заработал в 1994 году, после приватизации земельных участков. Вот он и существовал в своем интересном виде до 2001 года, после чего ввели мораторий. Других примеров, когда страна закрывала работающий рынок земли, я не помню», — резюмировал Олег Нивьевский.

Олег Нивьевский. Фото из открытых источников.

Плюсы и минусы земельной реформы в Украине

Начнем с минусов. Как мы уже говорили в начале, земельная реформа — довольно трудоемкий процесс. Не только для государства, но и для людей, владеющих землей или мечтающих её заполучить.

Собственник должен учиться работать с кадастром и реестром, которые еще не идеальны из-за всем известной бюрократии. И, если хозяин земли не овладеет этим навыком, он просто может ее потерять: если земля не зарегистрирована, то после 2025 года актив перейдет в коммунальную собственность. И тогда на землю может претендовать уже кто-то другой.

Не стоит забывать, что часть владельцев — пожилые люди, которым сложно обучиться работать с онлайн-аукционами. Можно смело сказать, что бюрократию и технологию купли-продажи необходимо упрощать.

Более комплексная проблема — преимущество на стороне владельца пая перед арендатором. Например, хозяин земли захотел продать актив, но арендатор не способен его приобрести. В таком случае, владелец может просто найти другого потенциального покупателя, а работающий на этой земле человек потеряет затраченный ресурс.

Украинские эксперты часто ставят вопрос о контроле монополизации рынка земли. Да и ограничение на допуск иностранцев к рынку тоже противоречиво. Опыт стран, где земля почти полностью находится у частников, показывает, что это сильно стимулирует рост экономики. Это подтверждает и цена на землю в таких странах.

Но есть и положительные перспективы. Многие аналитики называют основным плюсом кредитование под залог земли. Это большая возможность для бизнеса использовать кредиты и привлекать дополнительные средства.

Также несомненным плюсом является рост ВВП страны. По расчетам Киевской школы экономики, в последующие годы после снятия моратория Украина получит около двух миллиардов долларов. А это 1,5% роста ВВП.